Umsatzsteueroption und Immobilien

Änderungen des rechtlichen Rahmens

Die Finanzverwaltung hat die zeitlichen Grenzen zur Ausübung der Umsatzsteueroption und die Rücknahme verändert. Dies wurde mit BMF-Schreiben vom 2. August 2017 bekanntgemacht.

Grundlagen zur Umsatzsteueroption

Bestimmte steuerbare Umsätze wie die Vermietung von Immobilien oder die Veräußerung von Grundstücken sind von der Umsatzsteuer befreit. Gemäß Paragraf 9 UStG besteht die Möglichkeit, auf die Steuerbefreiung zu verzichten. Beim Verzicht lassen sich im Gegenzug Vorsteuerbeträge aus Eingangsleistungen geltend machen. So kann zum Beispiel ein Vorsteuerabzug aus Renovierungskosten für eine umsatzsteuerpflichtig vermietete Wohnung geltend gemacht werden. Zudem wird gegebenenfalls eine Vorsteuerberichtigungspflicht gemäß Paragraf 15a UStG bei der Option vermieden, zum Beispiel bei der Übertragung von Grundstücken.

Zeitliche Grenzen bei der Vermietung von Immobilien

Im BMF-Schreiben vom 2. August 2017 wird die zeitliche Grenze zur Ausübung bzw. Rücknahme der Umsatzsteueroption verlängert. Nun ist die Ausübung bzw. Rücknahme der Option bis zur materiellen Bestandskraft der Umsatzsteuer des jeweiligen Jahres möglich. Die Festsetzung der Umsatzsteuer steht unter dem Vorbehalt der Nachprüfung nach Paragraf 164 AO. Unternehmer haben nun bis zur Bestandskraft der Steuerfestsetzung bzw. bis zum endgültigen Bescheid nach der Außenprüfung die Möglichkeit, zur Umsatzsteuer zu optieren oder die Option zurückzunehmen.

Zeitliche Grenzen bei der Veräußerung von Grundstücken

Bei Grundstückslieferungen außerhalb des Zwangsversteigerungsverfahrens muss die Umsatzsteueroption im notariellen Kaufvertrag erklärt werden. Bisher war es möglich, diesen Verzicht auf die Steuerbefreiung auch in einer notariellen Ergänzung zum ursprünglichen Kaufvertrag zu erklären. Nach dem BMF-Schreiben vom 2. August 2017 ist ein Verzicht nur noch dann möglich, wenn sie im ursprünglichen notariellen Kaufvertrag erklärt wurde. Angesichts dieser Einschränkung empfiehlt es sich, den steuerlichen Berater bereits vor dem Abschluss eines notariellen Kaufvertrags zur Übertragung von Grundstücken hinzuzuziehen. 

Zuletzt aktualisiert am 6. Dezember 2017.